上个月的政治局会议通稿里，房地产首次缺席了多年来的政策表述清单。这一变化意味着，接下来楼市的走向将更多交由市场自主调节。从最新市场数据来看，房地产行业的前景正面临严峻挑战，以下从数据逻辑层面展开分析。

被误读的货币与房价关系

市场长期存在一种认知误区，即认为广义货币供应量（M2）的持续增长必然推动房价上涨。但从全球市场经验来看，这一论断难以成立。

观察主要经济体的历史数据可见，日本、意大利在房价下行周期中，M2始终保持增长态势。同样，1997-2003年香港房价下跌期间、2006-2012年美国楼市调整阶段，两地的货币供应量均呈上升趋势。事实上，M2作为衡量社会总货币量的指标，其增长具有普遍性，但房价却呈现明显的周期性波动。将M2增长与房价上涨直接关联，忽视了市场运行的复杂逻辑，这也导致部分购房者和投资者做出非理性决策，承受了资产缩水的风险。

那么，究竟哪些指标能更准确地预判房价走势？在居民债务水平、收入状况之外，还需从货币流动的底层逻辑寻找答案。

货币流动与房价的深层关联

2022年楼市处于高位时，已有分析指出M2与资产价格可能出现背离，这一判断基于费雪方程式的基本原理：货币总量与流通速度的乘积，等于商品价格与产量的乘积。这意味着，在商品总量稳定的前提下，价格变动取决于货币总量增长与流通速度变化的相对关系。当货币流通速度下降幅度超过货币总量增长幅度时，就可能出现物价与资产价格下跌的情况。

用一个通俗的例子可以说明：假设某城市有1万个苹果，市民手中共有100万元。如果在1元的价格水平上，刚好有1万元资金愿意购买苹果，那么苹果的均衡价格就是1元/个。但如果部分市民对未来收入预期转差，不愿以1元价格购买，苹果就会因滞销而降价，直至找到新的均衡价格。

从这个逻辑出发，M2反映的是政府、企业和居民持有的货币总量，而房价主要取决于居民持有的货币量及其购房意愿，这两点都无法通过M2得到充分反映。因此，需要找到能够衡量居民预期和支付意愿的具体指标。

居民预期的量化观察

2022年以来，居民对经济前景的预期呈现持续谨慎态势，这一判断并非主观感受，而是基于客观数据的分析。

从家庭行为来看，当预期未来收入稳定增长时，家庭更倾向于增加消费而非储蓄；反之，当对收入稳定性存在担忧时，家庭会减少开支、增加储蓄以应对潜在风险。因此，家庭存款与收入的比值，可以作为衡量其预期的重要指标——这一比值越高，说明家庭对未来的担忧程度越高。

将这一逻辑扩展到宏观层面，用居民总存款与名义GDP的比值（可视为全社会的"储蓄倾向"）来观察整体预期变化。数据显示，2019年之前的15年间，这一比值基本稳定在70%-80%区间；2020年疫情初期出现明显上升；2021年随着经济恢复有所回落；2022年以来再次持续攀升，表明居民整体预期趋于谨慎。

需要说明的是，名义GDP并非直接等同于居民收入，此处假设一定时期内居民收入占名义GDP的比例相对稳定，因此这一指标的绝对数值意义有限，但其变动趋势能有效反映居民预期的变化方向。

预判房价的三个关键指标

综合上述分析，可通过三个指标前瞻性判断房价走势：

一是居民储蓄倾向，即居民总存款与名义GDP的比值，用于衡量居民购房意愿。计算方法采用最近四个季度的名义GDP总和与当季末居民总存款的比值。2025年二季度最新数据显示，这一比值为1.18，高于2024年末的1.12，表明今年上半年居民谨慎情绪仍在上升。

二是沪深300指数成分股公司的营收增速，可间接反映居民收入变化趋势。作为A股规模最大的300家上市公司，其营收状况与就业市场和居民收入水平密切相关。最新数据显示，一季度沪深300成分股公司营收仍为负增长，二季度数据需待8月底上市公司财报披露完毕后统计。

三是居民新增贷款规模，直接反映楼市购买力的债务支撑情况。历史数据显示，居民新增贷款大幅增长时期（如2009年、2016年）往往伴随房价上涨；而新增贷款收缩时期（如2022年）则可能出现房价调整。2025年6月数据显示，居民新增贷款仍处于近十年低位，尚未出现明显反弹迹象。

综合来看，截至6月底，居民谨慎情绪持续上升，居民收入相关指标仍未好转，购房信贷支撑依然薄弱。这些因素共同指向，下半年房地产市场面临的压力可能持续。

从市场参与者角度而言，对于潜在购房者，可等待居民预期改善、收入增长恢复等信号出现后再做决策；对于房屋持有者，也需关注这些指标变化以调整资产配置策略。

过往经验表明，居民存款数据对楼市短期波动有较好的预判效果。例如，2025年2月通过北京居民活期存款增速变化，成功预判了当地春季楼市的交易热度，实际成交情况与预测基本吻合；同年4月也曾提示北京楼市可能出现的下行压力。

后续这些指标将持续更新：居民储蓄倾向每季度更新一次，沪深300成分股营收增速在每个财报季更新，居民新增贷款数据每月更新。相关数据可通过央行和统计局官方渠道查询，市场参与者可依据这些指标的变化，结合自身情况做出理性决策。